購買馬來西亞房地產的流程 Step By Step Buying A house in Malaysia | Malaysia Property

Booking Fees
如果你已經看中一個喜歡的房子,那 agent 或者 sale representative 就會向你索取 booking fees,IC 和填寫 booking forms。那交付 booking fees 的目的呢,就是告訴發展商你 commit 你選的單位,這樣發展商就不會在你申請銀行貸款和簽 SPA 的期間,把這個單位賣給其他人。

那很多人會誤會這個 booking fees 是 extra 要給的。其實不是,這個 booking fees 是你的屋價的一部分,如果你不需要給發展商頭期,那這個費用,發展商會在你簽買賣合同之後,原數還給你。如果你需要給頭期,那就會在給頭期時,扣出來。在馬來西亞,大多數的發展商的做法是在 VP – 你拿鎖匙的時候還給你,或者在當屋子建到 stage 2A 的時候還給你!

那給 booking fees 時,有兩個事情值得要注意。第一,一定一定要問 agent 如果申請銀行貸款不順利,會 forfeit 你的 booking fees 嗎?第二,一定一定要問,有沒有說最遲要多少天裡面拿到銀行貸款。

如果你對這件事有顧慮,要 black and white 的話,booking form 裡的T & C 會有詳細寫明。而通常 standard 的 booking forms 都會寫 14 天或21天內要拿到銀行貸款。 But… 這是不實際的哦。因為申請銀行貸款會因為很多很多的原因而導致 delay,例如要 extra supporting documents,要找 extra applicants for joint name,或者像在新年期間,很多銀行的 staff 沒有工作,來不及 process 你的貸款等等。

而作為發展商,當然也明白這當中的困難,所以都會允許你們寫信要求 extend。如果你不會寫沒關係,打個電話給 agent,叫他幫你寫,然後 send 回給你,你只要 copy paste,然後 email 給發展商就行了!有經驗的 agent,這些事情不是什麼新鮮事了! !

Loan Processing
給了 booking fees 之後,就是申請銀行貸款了。這個時候,你需要的是 banker。如果你是買新發展的話,你必須要用發展商的 panel banker。這是因為發展商和 panel bank 之間是要有 agreement 的,而且不同的銀行和發展商之間的協議,當中牽涉的費用也不同。打個比方,發展商是需要向銀行購買 loan agreement 的 template 的。這也是為什麼很多發展商能免費 loan agreement fees和 loan stamp duty。因為發展商已經一次性的和律師及銀行談好了。

況且,不是全部銀行願意做某個發展的 panel bank。這裡給你們一個小小的提示,通常一個新發展都會有至少有 5 個 panel bank,目的是要讓買家有更多的選擇性。如果一個新發展只有 1-2 個 panel bank,你就要注意一下了。這個發展是不是有什麼風險存在?

因為銀行作為一個龐大又專業的企業,是不會隨隨便便的做一個新發展的 Panel bank。他們會考慮到,萬一這個發展出了什麼問題,錢又藉給了 buyer。萬一這些錢借出去,收不回怎麼辦?一兩個買家是小數目,如果是幾百個單位的買家同時向同一個銀行借錢,這個風險銀行就要好好找精算師算算了。

這也是為什麼有時你會聽到你的 agent 說,銀行 quota 滿了,要申請 extend quota。因為每個新發展,銀行只會願意借一個指定的數目,如果 Limit 到了,銀行要從新考慮,要不要把 limit extend。所以如果一個新發展是很少panel bank 的,你可以從銀行的角度思考,為什麼沒有銀行願意做這個發展的panel bank,是不是銀行評估了之後,覺得這個發展有存在風險,例如發展商的歷史不好,發展可能起不上來等等。

告訴你一個秘密!曾經在 Subang 有一個新發展,一開始能拿到很多 panel banker。可是當銀行得到消息說,這個發展很大可能會失敗時,它的panel bank 毫不猶豫立刻退出。說到這裡,我必須要把話說清楚,不是Panel bank 多的發展一定好,但是 panel bank 少的發展,你就要注意下。所以,panel bank 也可以是你買家衡量的其中一個因素哦。

買賣合同
當你得到銀行貸款後,最後一個步驟就是簽買賣合同了。這個步驟很簡單,把銀行貸款成功後拿到的 letter offer 交給律師,律師就會 draft agreement,然後安排一個地點和時間,和你簽約就可以了。通常這個步驟 5 天就能完成了。那簽約地點你可以設置在新發展的 sales gallery,但是如果你不方便,也可以要求律師去你的工作地點附近,或者住家附近完成簽約。

簽約要注意什麼嗎?你只需要注意有沒有打錯你的名字,郵件地址,或者單位號碼等等就可以了。這個你也可以放心,律師都會在簽約時和你 double check。至於合同里面的內容,如果你是買 under HDA 的 project,SPA 的內容和你上網找的版本是一模一樣的。 HDA 是 Housing Development Act,目的是保護買家的權利。所以全部 under HDA 的 project,都要根據政府的要求來寫。所以沒什麼好改的!至於其他的合同,像 loan agreement也是 standard 的。如果你硬硬要改呢,其實這是不可能的。發展商是不會因為你一個人,從新和律師或者銀行方面,談過已經答應好的內容。

後續
簽完合同後,整個買屋過程基本算是大功告成了!後面要注意的是,發展商會 send 你 email 或者信件,讓你知道發展起到什麼程度,或者向你 claim progressive interest,或者如果建築工程完畢後,幾時去拿鎖匙。所以,要多多注意你的 email 和信箱哦!

影片到了最後,其實呢,對於第一次買家的朋友們,整個過程也許看起來很複雜。但是市場上,很多的 agent 都比10年前的 agent有素質很多,他們都是受過公司專業的訓練的,而且樣樣東西都會是 black and white。而 agent 除了是個銷售員之外,他們的責任就是幫你和發展商,律師和 banker 溝通。所以,大多數的情況下,你只要對 agent一個人就可以了,有什麼要求就和 agent 說,整個買賣過程,agent 都會引導你,幫助你讓這個買家過程簡單化。
如果你想要我推薦哪一位 agent 的話,可以聯繫我~

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