貸款必須要提交什麼文件呢?1 Important Documents needed for Property Loan Application ! | Malaysia Property

Property Loan Application

Property Loan Application其實購買房產一開始都不需要存到錢才買的!
你其實可以跟銀行借的嘛!
用別人的錢來買

重點是你要如何讓銀行相信你嘛,對不?
首先,你必須要了解該提交什麼文件咯。。。

那,不同工作的性质就需要不同的贷款文件
可說是因人而異的

那上一期呢,說到了銀行貸款的內部操作,具體分為 5 個步驟。那就是 risk scoring,commitment,credibility,verification 和credit officer approval。如果你不清楚銀行內部批准貸款方面的操作和考量的話,可以點擊以上鍊接觀看上期的影片。今天這期影片呢,是針對 commitment 這個步驟,詳細解說裡面當中最重要,也是必須要做的事情,那就是準備貸款文件了!

我相信如果你是第一次買家的話,當 banker 叫你準備 documents 時,你一定在想:“哇,做麼那麼麻煩的,需要準備那麼多 documents 的咩”。有些人還會產生疑問,做麼我的某某朋友不需要 income tax 都可以貸款,但是我就一定要展示我的 income tax statement 咧。為什麼有些人不用給 EPF,有些人卻需要!

其實呢,不同的職業性質或不同的銀行都有不同的貸款標準。所以呢,在這個影片裡,我會從這3 個不同職業開始講解,第一,薪水每個月都一樣的打工族;第二,薪水每個月起伏不定的commission earner;第三,做生意的人士!

首先呢我們從每個月拿一樣薪水的打工族說起。你們要準備的文件呢,是
1- Booking form,就是你訂購任何 property 時籤的那份表格
2- 複印IC
3- 3 個月的薪水單
4- 3 個月的 bank statement,必須是要進薪水的那個戶口
5- EPF statement
6- 2 年的 EA form

這些文件都是很容易獲得的。 Booking form 可以向 agent 索取,bank statement 和 EPF 可以在網上打印。至於 EA form 呢,每年公司都會提供。

聽到這裡,我相信有一些人會產生疑問。如果是剛進新公司工作,沒到 1 年,沒有 EA form 的話怎麼辦?其實這完全沒有問題!因為 EA form 不是必要的,銀行拿 EA form 的主要原因,是因為要把你的花紅也計算進你的收入。這對那些每個月薪水差一點就 cover 到commitment 的貸款者來說,額外的花紅能夠幫助他們更容易得到貸款。那如果你的月收入已經足夠 cover commitment 的話,其實沒有 EA form 也可以。如果你不懂如何計算你的收入和 commitment 的話,上期影片已經有詳細解說!你可以去觀看。

至於那些剛在新公司工作不到一個月,連準備 3 個月的薪水單都成問題的呢?是不是要等 3 個月過後才能買家呢?這個確實有點棘手,但也不是完全沒機會。通常 banker 會和你要 1 個月或 2 個月的薪水單, 另外加上offer letter 來證明你是公司的 permanent staff。那如果你連一個月的薪水單都沒有的話,那你就等多一下才買屋子吧! !

另外,還有一種職業性質,他們每個月的 basic 雖然是一樣的,但是每個月的 allowance,commission,卻不一樣。尤其是做 sales line 的。這樣你就需要準備 6 個月的薪水單和 bank statement 了。因為銀行會拿你穩定的 basic 收入,再加上你 6 個月的不穩定收入的平均值,來計算你的 total income。基本算法如下

(Fixed Income + Average 6 months Non-fixed Income x Margin) x DSR =

DSR 是什麼,上期影片有解說了,你們可以去觀看。至於為什麼會有 margin 呢,是因為不穩定收入的關係。你的薪水一下那麼高,一下又那麼低,對銀行來說,這是一個風險!所以銀行只會拿你一部分的收入當中可用收入,行家稱為 slash margin。那到底 slash 多少 margin 呢,不同的銀行有不同的標準,通常你每個月不穩定的收入數字相差越遠,margin 就 slash 越多!

為了讓你們更清楚明白,算DSR 的目的,是確保你有吃飯錢。而算 margin 的目的是因為你的收入不穩定!

薪水每個月起伏不定的 commission earner

接下來,就是講解薪水每個月起伏不定的 commission earner了。這包括了 insurance agent,property agent,或者那些完完全全靠 sales 吃飯的職業。這個對銀行來說,當中的風險就更大了,因為沒有 basic salary!也就是說,分分鐘你可以在這個月賺上 20 千,而下個月卻一分錢都沒賺。如果你是屬於這個行業的人,你應該很明白這個道理!但是,也不是不能藉房貸!所以,要準備的文件是
1- Booking form,就是你訂購任何 property 時籤的那份表格
2- 複印IC
3- CP 58 (commission earner 可以向公司索取 )
4- 6-12 個月的 bank statement,必須是要進薪水的那個戶口
5- 1-2 年的 income tax statement

和打工拿薪水不一樣的是,commission earner 需要準備至少 6 個月的 bank statement,甚至有些銀行會要求 12 個月,然後拿平均值之後,再 slash margin 才能算是你的收入。值得注意的是,這種性質的職業,大部分的銀行都會 slash 很高的 margin,很大可能去到 50%,也就是只拿你收入的一半當中可用收入。打個比方,如果你一個月供 2500 的家,在沒有任何 commitment 下,打工族只需要大概 4500 的薪水,基本就是穩穩拿到房貸了。但是 commission earner的平均月賺最好是打工族的兩倍以上,也就是 9000,才會比較穩拿到貸款。

做生意的人士
最後一個,是做生意的人士。你們要準備的文件是

1- Booking form,就是你訂購任何 property 時籤的那份表格
2- 複印IC
3- SSM full set
4- 6-12 個月的 bank statement,必須是要公司拿來交易的戶口
5- 1-2 年的 income tax statement

做生意的人士要準備 SSM,就是公司註冊時給你的那個證明。和其他的工作性質不一樣的是,銀行會拿你的公司每個月進賬的數目,再乘 margin,來決定你的收入。乘多少 margin,如果是那種交易額很大的,比如賣一些很貴的貨品的,那麼 margin就會乘比較少。相反,如果交易額比較少,像那種街邊賣 burger 的,margin 就會比較高,

通常,我們會先用10% 作為 margin,當作比較安全的算法!打個例子,如果你的公司每個月有 100千進賬,那 10% 就是 10千,10 千就是你的薪水。如果你有兩個 partners,你只佔據公司股份的 40%。那銀行就會拿 40%,你的薪水就是 4000。

如果你們覺得有哪一位Banker的服務超好的話,不妨報上名來分享給大家知道哦~

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