如何讓銀行1次徹底相信你,揭密房屋貸款內部的操作【房地產知識】How To Gain Bank TRUST For Getting LOAN APPROVED ! | 房屋貸款 | Mortgage Loan | Jae C

房屋貸款

解密馬來西亞房屋貸款內部的一些操作 !

銀行貸款很難借的,銀行貸款標準都不一樣的,銀行貸款有錢的借不到,沒錢的就借的到! ! !

如果你已經看中喜歡的屋子了,給了定金後,你要做的下一步就是和銀行借貸了。這時候,我相信你一定有去問身邊有買家經驗的朋友,姨媽姑姐或你的父母,要怎樣借貸。而最讓人頭疼的是,往往你從他們身上得到的答案都會有些出入。有些人會和你說,報稅很重要,有些人會和你說,沒報稅都可以藉到錢。有些人會和你說,做生意容易把賬轉來轉去,比較容易借 loan,有些人卻說,打工穩定薪水比較容易借 loan。

其實,這是很正常的現象,因為不同的銀行在貸款方面,確實有不同的標準,而且每個人的 profile 也不一樣。所以今天這個影片,就是和大家解密房屋貸款內部的一些操作。

貸款步驟
銀行貸款步驟基本分為 5 個。第一,check risk scoring;第二,check commitment;第三,check credibility;第四,verification;第五,交給 credit officer approve

首先,我們談談 risk scoring 先。 Risk scoring 不是每個銀行都有。但是如果有,就是 banker 會把你的基本資料輸入進電腦,然後 system 會對你作出風險評估。如果你的 risk scoring 在 system 裡面不通過,就直接 reject application。這個system 的推出,就是要方便bank 的工作,不需要一個個去檢查和批准每一個application,通過system 先filter 出有可能可以通過application 的買家,把不可能通過的直接reject 出去,減少labour force 。風險評估的標準有很多,例如你的學歷,工作性質,工錢,commitment 等等。所以,有時候,你可能很有錢,但是如果不通過 risk scoring 也沒辦法借貸。

我問過很多不同銀行的 banker,沒有人真真知道 risk scoring 裡的分數是怎樣算的。但是其實你也不必太過擔心,因為在薪水多過 commitment 的前提下,大多數人在這一關都能順利通過的。除非你是做高風險工作,或者學歷太低,或者剛出社會工作不久,年齡太過年輕等等。沒錯,risk scoring 就是做類似這種的風險評估。

有時候彆扭的是,banker 明明看了 documents,覺得你的 loan 一定過的,但是進了 system 後卻無奈被退回出來。這種事情也是有的,但是 banker 也是無能為力。簡單來說,這一關,就是告訴你,如果要經過人類判斷,首先就要給電腦算算!

第二,就是 check 你的 income 了。這里當中的原因很明確,就是要看你的 income 是否能夠 cover 你的 commitment。那算法很簡單,拿你的 net income,就是扣了 EPF, Socso 後,每個月進你銀行的那個數目,乘 DSR,再減你的 commitment。如果剩的錢還足夠 cover 你買家的 instalment 那就算通過了。 Commitment 包括了你的車貸款,PTPTN,個人貸款,其他房屋貸款等等。這裡要注意的是,因為之前有人問過我,所以要和你們說說,Commitment 是不包括 insurance ah,房租啊,吃飯錢之類的。那DSR 呢,就是 Debt-service ratio 的簡稱了。 DSR的目的就是要讓你至少還有吃飯錢。想想,銀行不可能直接拿你的薪水扣掉全部 commitment 吧。如果是這樣,每個月你拿什麼去買飯吃。對嗎?所以,就把你的薪水乘一個 70%,70% 是用來扣 commitment,30% 是用來給你吃飯的。不同的銀行,有不同的 DSR,而且薪水越高,DSR就越高!那通常為了安全起見,自己粗略的計算時,我們都會用最低的 70% 作為 DSR。

也許這樣解釋你會覺得很模糊,那直接拿一例子來計算吧!這樣你就更明白了。比方說,你的老闆每個月進你銀行的薪水是5000,乘DSR 70%,等於3500,扣除PTPTN 150,車貸700的話,那你還剩下2650,如果你的新屋子的供期是3000 的話,請問你可以通過銀行貸款嗎?給你 10 秒种回答。好,時間到!答案是不能,你的新家的月供必須少過 2650,才能通過銀行貸款申請。

接下來,銀行就要檢查你的可信度了!銀行會通過 CCRIS 和 CTOS 看你之前有沒有遲還貸款的記錄,不管是車貸還是房貸,或是個人貸款,如果你的記錄不美,那銀行就要考慮不批你的新貸款了。在大多數情況下,有過遲還兩個月或以上的記錄,那銀行就不批你了。我相信看影片的一部分觀眾聽到這裡,肯定心虛了:“我好像有拖過銀行的 instalment”。是不是從此以後我就不能藉貸了。其實,銀行只會看一年的記錄,如果 12 個月裡面,你的記錄良好,那就沒事了。

打個比方,你有一個車貸在去年的5 月,有拖過銀行2 個月instalment 沒還,然後在去年的9月還清了,那今年的10 月份,基於銀行只看12 個月的記錄,只要你從去年10 月到今年10月你乖乖的,就沒事。但是如果你是在去年的 12 月才還清。那今年的 10 月,你的貸款申請就會比較棘手。可能一些人會問,如果在 12 個月裡面,剛好有不良記錄,但是又在這個時候,看中了一個筍盤,怎麼辦?辦法只有一個,就是做 full settlement。意思是直接還清你那個不良記錄所欠下的所有貸款。

那剛才討論,銀行會看你的貸款記錄,而你的這些記錄都會在 CCRIS 裡面看的一清二楚。至於CTOS 呢,就是有私人公司舉報你,像欠Digi 電話費,欠電腦的instalment,甚至現在一些condo management 可以因為你不還maintenance fees,而舉報你之類的,這些私人恩怨就會記錄在CTOS 。如果你有 CTOS 的問題,銀行就要從新審視你的為人了。這樣你的可信度,對於銀行來說,又扣分了!

檢查了你的可信度之後,就是 verification 過程。這個過程很簡單,就是檢查你交的文件是不是真的,有沒有偽造文件,你是不是真的在你所說的公司上班等等。然後最後一步,就是交給 credit officer 簽名批准你的貸款。

其實呢,銀行貸款方面真的很複雜!因為如果很直接的案例,就是那種超高薪水,沒不良記錄那種,就很容易通過。但是如果是在 border line 的,有時候 credit officer 當下決定要不要批你貸款的心情也是很重要的。而且,每個銀行都有不同的貸款標準,加上時不時標準也會作更改,所以真的很難判斷,除非你是那種像剛才所說的那樣,很直接的案例。所以就算一些 experience banker 說你的 loan 一定不能通過,那也未必是對的。我的建議是,如果你的情況剛好在 Border line,那就把全部銀行都申請一篇。

還有一點的是,很多人會說,如果你曾經被 reject loan,如果以後要再申請貸款,就更難了!所以,很多人不敢嘗試在不同的銀行申請貸款,就是這個原因。關於這一點,我只能說,姨媽姑姐,或者江湖謠言,前往要謹慎相信。因為,這個說法是不存在的。

所以最好的做法是,如果你想申請銀行貸款,多和幾個 banker 溝通,或者向有經驗的 agent 尋求幫助,你借貸的過程會更順利。那這一期,我已經冒著生命危險和你們透露了銀行貸款的內部操作。所以如果你喜歡這個影片,可以為這個影片點贊,然後訂閱這個頻道。下一期,我會再委屈自己,和你們分享各個職業在房屋貸款時,所需要準備的文件。你的支持是我前進的動力!

如果你們覺得有哪一位Banker的服務超好的話,不妨報上名來分享給大家知道哦~

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