買新房子比較值得,還是買二手屋比較保障? | New Project vs 2nd Hand Property

買新房子比較值得,還是買二手屋比較保障? | New Project vs 2nd Hand Property

一:時間點
首先,我們要從時間點開始說起!現在是什麼時期呢?沒錯,現在正是 Post Covid 年代,我們馬來西亞還處於RMCO,也就是很多人面臨失去工作,或者很多人的經濟來源大幅度減少的時期!那這場經濟危機,對你購買二手屋,或者新發展又有什麼影響呢?

最直接的影響就是價錢了!

https://www.orientaldaily.com.my/news/nation/2020/04/20/336681/
根據資深房地產顧問張仰榮的預計,房價將會因為這次的疫情,大跌 70%!

“可是為什麼我沒有察覺到分別呢?”
可能你會有這樣的疑惑!

因為這個影響,只會發生在二手屋上!認真想想,哪一種人會願意用低價,來拋售他們辛辛苦苦供的屋子?
沒錯,就是那些被這次疫情,影響了經濟來源的屋主。為了生存,他們才逼不得已,用低價拋售他們的屋子!

但是對於發展商這種大型企業,他們寧願銷售量緩慢,也不會願意做虧本生意。畢竟他們有這種資金和本錢,有這種能力去支撐他們的企業!不同於個別的屋主,他們沒有存在生存的問題!

所以觀看整個房產市場,你很難發現到新發展的價位,和之前有什麼太大的區別,反而如果你用心去找二手屋,你會找到比疫情發生前更便宜的屋子!

所以如果你身上有一定的存款,你可以花多點時間,找找那裡有便宜的二手屋出售!

二:經濟負擔
咦,身上有一定的存款? ? ?

沒錯,如果你要買二手屋,你身上必須要有一定的存款!因為,二手屋需要給頭期,律師費等等。先說頭期吧,如果你是第一次買家的,銀行會協助你高達 90% 的貸款。而另外的 10%,就是你的頭期了。也就是說,如果你看中了一個 500千 的家,你需要先付 50千 的頭期給屋主,另外的 450千,銀行會藉你付給屋主。

另外,你還要付律師費等等!各種律師費的計算方式,可以通過以下網站查詢!

Legal Fee & Stamp Duty for Sale & Purchase Agreement , Loan

除了頭期和律師費,你還需要準備一大筆錢,來裝修屋子和買新家具。那如果你看中的屋子有一定的年份了,你還需要請人幫忙檢查屋子的電線,水喉到底有沒有損壞等等。畢竟,這些東西是肉眼看不到的。

反觀新發展,現在新發展的銷售模式可說是層出不窮。大多數的發展,都是 0 頭期,送部分家私和裝修,甚至有一些發展商會送全部家私。基本上,屋子建好了之後,你拿衣服搬進去住就行了!而且搬進去了之後,家私和裝修還有 warranty。

說到這裡,我相信有些看這個影片的觀眾會反對說:你不要傻啦,其實發展商都把這些成本算進屋價裡了,就是提高價錢了!
最後,也不是等於用自己錢來買家私和裝修!

這個說法是成立的!
但是,你可以從這兩點思考一下!

(i) 當發展商把這些成本加入屋價裡時,你就可以用這個屋價,向銀行貸款買家私和裝修。簡單來說,你可以通過銀行房貸的低利息,來購買你的裝修,家具,頭期和律師費等等。

反觀二手屋,你不能把這些買屋子帶來的龐大附加費用,算進屋價裡,然後向銀行貸款。這些附加費用,你必須給現金。如果你不夠現金,而選擇向銀行貸款 personal loan的話,利息又比房子貸款高出許多。

(ii) 發展商是一次性和一間公司購買龐大數量的家私和裝修材料。也就是說,在買同一批家私和裝修材料的前提下,通過發展商的手去購買,會比自己個人去購買來的更便宜!換句話說,你的屋子的成本降低了!

那對於一個第一次買家,存款有限的年輕人,新發展就是一個很好的選擇!

三:銀行利息
影片前面提到了在這個疫情災難期間,二手屋的價錢會比較低。但也提到了二手屋,需要比新發展預備更多的現金。那還有一個關於錢的事情。那就是 progressive interest 了。

如果你是第一次買家,很可能你對 Progressive interest 還很陌生。所以也藉此機會,通過這個影片向大家解釋一下這個房產常用的術語。比方說,一個新發展,需要 3 年後才建好,但是你已經在這個時間,向發展商,預先購買這個屋子了。如果你是向銀行貸款,銀行會替你付錢給發展商。那對於銀行來說,雖然你還沒拿到你的屋子,但是錢已經借了,所以這三年裡,你必須要付這筆錢的利息。

好的地方是,你不需要一次性付昂貴的利息。銀行會根據新發展的建築進展,來付發展商。比如說這個新發展價錢是 500千,那如果這個新發展建了 10% 的話,銀行就會先付 50千 給發展商。而你只需要付這 50千 的利息就行了。

那不好地方是,當建築工程接近完成時,你要付的利息就會越來越多,而如果根據3 年的進展來算的話,通常你要預算在這三年裡,總共交付一個20千 ~ 30千 左右,看屋價和建築工程的速度而定。

反觀二手屋,你完全不需要顧慮這筆費用,因為二手屋的建築工程,早就在你購買前,已經完成了!

四:整體發展
新發展和二手屋最明顯的對比,就是一個新,一個舊了!但是除了樓層外觀的新舊,其實你還可以從新發展上,得到很多的好處。比如新發展用的建築科技會比較新颖。好比說,舊的樓層,會面對停電問題。但是新發展的備用電源會比較完善。在保安方面,一些新發展會使用 RFID 的保安系統,也就是能夠通過 CCTV ,自動掃描全部在屋子範圍裡,進出車輛的車牌!或者現在也不難看到一些發展商會送智能型的屋子,Smart Home System。就是通過語音和手機 app,控製家裡的電器,比如燈,冷氣,門鎖等等。

那我本人也體驗過這種智能家。可能一些看影片的觀眾覺得沒有必要裝。其實我一開始也是像你一樣,這麼認為的!
但是,比起以前小時候我們和父母住的家,時代已經進步了很多很多。

如果你家有這種系統,真的會很方便。
比如,如果大熱天氣,你剛工作回家,你可以從你工作的地方,用手機 app,先把家裡的冷氣打開。或者如果你晚上睡前躺在床上看書,你不需要特地走下床,然後把燈關掉,才睡覺。你只需要在床上通過語音,就可以關燈了!而且,智能家用的智能鎖也比普通的鎖,更安全,更方便,更實用!

而這些最新科技,你都可以在一些新發展裡找到。除了屋子本身,屋子的整體發展也是比較完善的。比如進出口的設計,公共設備的美觀和實用性,甚至一些新 condo 的停車場,也設計成 high speed ramp ,不用你回家時,在停車場轉來轉去。

因為時代的進步,這些種種的新科技,都會在新發展裡得到。反觀二手屋,就會讓你失去了這個能夠體驗住在時代尖端的機會。這個分別,就好像一個正在用 smart phone,和一個還在用 Nokia 3310 的概念!

五:風險
剛才也提到了二手屋,有你肉眼看不見的損壞。這就是當中需要考慮的風險。但是新發展,也有風險。比如給的裝修和家私和想像中的不一樣,或者比較嚴重的是,發展商不能預期完成建築工程,甚至無法完成建築工程,造成 abandon project!我相信一些比較保守的人,都會因為這個原因放棄購買新發展。畢竟,二手屋是看得到,摸得到,已經建好了的屋子。而新發展,在還沒建好前,也只是 “通過 agent 的口講出來而已”!

那影片到了尾聲,到底二手屋還是新發展呢?我相信每個人都會作出不一樣的考量。那我自己認為呢,如果你是買來自己住的,新的家總比二手的屋子好,因為不需要給那麼多現金。年輕的時候,我覺得應該拿這筆現金去投資,或者創業,沒必要花大筆現金在裝修和家私上。而且新發展的家是新的,沒有別人住過,加上新發展的科技方面也比較完善,適合年輕人的生活方式。你認為呢?

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